Причины оценки недвижимого имущества

Подробнее о принципах оценки земельных участков 1. Принципы, основанные на представлениях владельца участка — позволяют, по мнению владельца , определить полезность объекта, его реальную рыночную стоимость и ожидаемую прибыль от владения им. В данном случае для оценки земли используются следующие принципы: полезности объекта недвижимости - заключается в его способности удовлетворять ожидания владельца в настоящий момент и в течение определенного периода времени. Вид оценки земель, нераздельно привязанный к объекту недвижимости и к мероприятиям, связанным с его улучшением, включает в себя следующие принципы: остаточной продуктивности земли, который говорит о том, что владелец земельного участка может получить чистый доход от его использования только после оплаты стоимости всех производственных факторов; возрастающего и уменьшающего дохода, предусматривающий случаи, при которых денежные и трудовые вложения в земельный участок увеличивает его стоимость только до определенной величины.

Принципы оценки недвижимости Оценка — сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов, оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах этого рынка. В основе формирования теории оценки как прикладной экономической дисциплины лежат принципы оценки.

В соответствии с п. В отчете указываются две даты: дата оценки и дата составления отчета об оценке. Оценка недвижимости по ее доходности проводиться, ориентируясь на ожидания покупателя-инвестора, который ориентируется на будущие блага от использования, а также их настоящее значение, выраженное в некой денежной сумме. Ещё одним положением оценки по доходности будет принцип замещения, по которому потенциальный инвестор за недвижимость не будет платить больше, нежели на инвестирование другого проекта, способного приносить аналогичную выгоду.

Принципы оценки недвижимости

Принципы, отражающие точку зрения пользователя. Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Недвижимость обладает стоимостью, если может быть полезна реальному или потенциальному собственнику.

Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости. Принцип полезности: стоимость объекта связана с его полезностью, то есть с его способностью удовлетворять потребности пользователя; Принцип замещения: рациональный типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, требующейся для приобретения другого аналогичного объекта такой же полезности.

Соответственно, стоимость объекта не превышает такой цены; Принцип ожидания: стоимость объекта определяется ожиданием будущих выгод от владения им и их настоящей стоимостью. В его основе лежит теория изменения стоимости денег во времени. Принципы, отражающие взаимоотношения компонентов собственности. Вклад — это сумма, на которую изменяется стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия определенного элемента. Принцип возрастающей и убывающей отдачи доходности : по мере увеличения какого-либо ресурса при фиксации остальных факторов рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться.

Соответственно, для каждого участка земли объекта недвижимости имеется оптимальная величина вложений в улучшение; Принцип баланса: любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание различных факторов производства различных улучшений , при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли; Принцип экономического размера: на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности.

Экономический размер — это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаб землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении; Принцип экономического разделения: имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы его стоимость при этом увеличивалась.

Принципы, отражающие точку зрения рынка Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными.

Если рынок предлагает незначительное число объектов недвижимости, то есть спрос превышает предложение, то цены на них могут превысить их стоимость.

Если на рынке имеет место избыток объектов недвижимости, то цены на них окажутся ниже реальной стоимости. В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными факторами в определении направления изменения цен.

Но в короткие промежутки времени факторы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать.

Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников или действия системы контроля. Этот фактор оказывает наибольшее влияние на удельную стоимость недвижимости; Принцип соответствия: максимальная стоимость максимальная прибыльность инвестиций возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует ожиданиям и потребностям местного рынка недвижимости; Принцип предложения и спроса: цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке; Принцип конкуренции: когда уровень прибыли в секторе рынке превышает средний, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция в данном секторе увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня прибыли; Принцип изменения: стоимость объекта недвижимости обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени.

Поэтому профессиональные стандарты оценки требуют фиксировать дату оценки, на которую определена стоимость объекта. Наилучшее и наиболее эффективное использование Оценка недвижимости основана на экономическом анализе, который осуществляется в два этапа. На первом этапе проводится широкое исследование экономической ситуации на региональном и местном уровне.

При оценке недвижимости необходимо представлять себе ход мыслей покупателей и продавцов, а анализ по поводу наиболее эффективного использования должен отражать реалии рынка, которые оказывают на них влияние. В соответствии с Международными стандартами оценки понятие наиболее эффективного использования определяется как: Наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования Объекта обычно используются четыре основных критерия анализа: физическая возможность — физическая возможность возведения или реконструкции имеющихся строений с целью их наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке земли, либо физическая возможность использования существующих помещений.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

Рыночные данные для оценки обычно собираются и анализируются по тому сектору рынка, который соответствует определенному оптимальному использованию объекта оценки. Рассказать друзьям!

1.5. Основные подходы и принципы оценки недвижимости

Для владельцев оцениваемых объектов цели оценки недвижимости могут быть самыми разными. Необходимость в оценивании стоимости недвижимого имущества требуется при: совершении операций покупки, продажи или сдачи в аренду ; перераспределении долей имущества при трансформации предприятий в акционерные сообщества; кадастровой оценке с целью налогообложения объектов недвижимости: зданий , земельных участков; кредитовании с использованием недвижимости в качестве залогового имущества ; определении стоимости недвижимости для внесения вклада в уставный капитал предприятия, организации; реализации прав наследования, судебного решения, решения имущественных споров; планировании инвестиционных проектов; ликвидации недвижимого имущества ; прочих операциях, в которых реализуются права в отношении объектов недвижимости. При этом для эксперта-оценщика цель оценки объекта недвижимости состоит в определении рыночной или иной стоимости в зависимости от ситуации на конкретную дату. Конечной целью оценки объекта недвижимости является сформированный отчет об оценке — документ, в котором представлены расчеты стоимости объекта, его описание, анализ рынка и описание методики оценки.

Виды и принципы оценки земли

Этапы сравнительного подхода: 1 этап Изучение рынка — проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно. Точность расчетов в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Желательно получить информацию из нескольких источников по одним и тем же объектам, что позволит произвести их оценку с точки зрения достоверности. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемыми нематериальными активами по своим функциям и параметрам. Кроме того, необходимо убедиться, что экономические условия, включая условия финансирования, не претерпели существенных изменений по сравнению с условиями продажи оцениваемого объекта. Если же эти различия существуют, то необходимо внести соответствующие поправки, оговорив это в отчете по оценке. Этот термин в практике западных оценщиков означает, что ни одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах при совершении сделки, обе стороны обладали типичной для данного рынка информацией и поступали экономически рационально, оплата или финансирование соответствовали нормальным рыночным условиям. Необходимо с осторожностью относиться к результатам сделки между тесно связанными между собой сторонами дети - родители, близкие родственники, супруги, корпорации и их дочерние компании. Проверяется также достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогичных объектов. Сравнение оцениваемого объекта с каждым из аналогичных объектов и выявление отличия по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению, наличию дополнительных элементов и т.

Что влияет на стоимость имущества: четыре группы принципов оценки

В мировой практике принято выделять четыре груп пы оценочных принципов рис. Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наиболь шее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуа цией. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника. Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижи мости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Не движимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полезность — это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Цели оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них. Основные принципы оценки недвижимости можно разделить на 4 категории. Основные принципы оценки недвижимости представлены в таблице 5.

Discovered Экономика Методические проблемы определения рыночной стоимости при оценке недвижимости Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости. Оценка - это методологически аргументированное мировоззрение профессионала о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения. Стоимость не является чертой, которая сама по себе присуща недвижимости: присутствие стоимости зависит от желания людей, необходимо пребывание покупательной способности, полезности и относительной дефицитности[1, с. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры.

Безусловно, цели оценки недвижимости прямым образом зависят от конкретной сделки с имуществом в каждом случае. Итак, какие бывают цели оценки недвижимого имущества: Выявление стоимости недвижимости при проведении мероприятий по приватизации, при передаче в доверительное управление или аренду, Проведение оценки недвижимости требуется при составлении различный брачных контрактов, а также при разделе имущества в случае расторжения брака, например, по требованию одной из сторон в том случае, когда имеет место спор о разделе имущества. Список не носит исчерпывающий характер. Очевидно, что оценка недвижимого имущества может быть проведена в самых разных целях, хотя из оценочной практики становится ясно, что обычно необходимость возникает при совершении различных хозяйственных сделок. Цели оценки недвижимости непосредственно влияют и на содержание оценки — то есть на ту совокупность отношений и действий экономического, юридического, технического, исследовательского и иного характера в связи с определением стоимости объекта оценки. В каждом конкретном случае, постановка целей перед специалистом имеет первоочередное значение и ставится во главу угла.

Принципы, отражающие точку зрения пользователя. Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Недвижимость обладает стоимостью, если может быть полезна реальному или потенциальному собственнику.

Иная стоимость - стоимость объекта оценки, кроме рыночной, виды которой определены стандартами оценки [3]. При осуществлении оценочной деятельности на территории Республики Казахстан обязательно применение требований действующих Стандартов оценки. Стандарты оценки являются общеобязательными для всех субъектов оценочной деятельности и распространяют свое действие на всей территории Республики Казахстан. Оценщики при осуществлении оценочной деятельности имеют право использовать Международные стандарты оценки МСО. МСО не относятся к нормативным документам по стандартизации в РК, их применение должно осуществляться в области технического регулирования и не противоречить действующему законодательству Республики Казахстан.

Для рыночной экономики определение понятия звучит следующим образом: оценка недвижимого имущества — это установление стоимости объекта, по которой он может быть продан в условиях рыночной конкуренции. Наиболее полно определить понятие можно как установление стоимости недвижимого объекта. Оценка недвижимости строится на следующих принципах: ННЭИ — наилучшее и наиболее эффективное использование. Если объект во время оценивания используется по назначению и имеет максимально вероятную эффективность, то и оценка будет высокой; вклад. Стоимость каждого элемента имущества входит в цену объекта в целом; сбалансированность.

Полезное видео: ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 0
  1. Пока нет комментариев...

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных